sábado, 18 de febrero de 2012

CASA PARA UN TIPO COMO YO

*Cuando se presentan formulas se encuentran entre paréntesis para omitirlas de la lectura y lograr un mejor comprensión, luego le recomiendo volver sobre ellas.







En la última entrega económica del blog decía "Casado casa quiere" cuando estudiaba el mercado inmobiliario bajo el supuesto de una persona que con $250.000 tenía que elegir comprar un departamento de un ambiente o alquilarlo.
En esta entrega quiero continuar la reflexión a partir de críticas que me han hecho llegar, fundamentalmente: "un tipo como yo no tiene $250.000" y es cierto, no los tiene, el 80 90% de las personas están en esta situación.
¿Cómo hace usted? Lo primero que quiero demoler es la idea de que los costos de financiación se imputan al bien inmueble. Esto quiere decir (y retomando) que si usted toma un crédito tiene que dividir el valor del inmueble por un lado -$250mil- y el costo por el servicio financiero al cual le llamamos interés.
El interés es el valor del dinero. Si usted lo pide al banco es como comprarlo al precio de la tasa de interés. Por consiguiente si usted se compra una TV financiada paga el interés del %3 mensual por el valor de la TV, y con el dinero recibido compra una TV al precio de la TV.
Las propiedades están a un precio de mercado que responde al de la oferta, la demanda y el tipo de mercado en un contexto macroeconómico. El dinero también.
La decisión de financiamiento por crédito par una casa, es igual que para cualquier tipo de inversión. La tasa de retorno debe ser mayor que la tasa de interés para que usted gane con esta decisión.
Vamos ahora sí, al siguiente punto. Si usted acude a la financiación aún teniendo intereses negativos, porque es más fuerte el patrón cultural de la vivienda propia que el de la vivienda como inversión. Plantea la siguiente contra: "No me alcanza para vivir y pagar la cuota del crédito"
Lamentablemente esto es muy cierto y es parte de la condición de economía capitalista. El valor del salario es la renta por el trabajo como bien de producción, y para el proceso de acumulación el salario debe perder ante el capital. Cosa que es parte de la lógica de desarrollo de nuestras sociedades, porque el salario se destina a consumo mientras que el capital a producción (y en su versión mundial degenerada a la timba financiera).
Con lo cual la aparición de nuevos ricos como dice Max Webber está ligada a una ética acética sobre el trabajo, el ahorro y la inversión.
Si suponemos que usted se consume todo lo que entra, su salario W es igual al consumo C. Y esto coincide con el óptimo de las posibilidades de lo que quiere Y PUEDE comprar.
Se representa con matemáticas así:



La línea negra es su salario (W= RP) igual a la restricción presupuestaria, o sea el límite de lo que puede gastar.
Tomar la decisión de comprar como inversión, decimos que la (I=S) inversión es igual al ahorro. En este momento el 80% de la inversión de las Pymes argentina se financian reinvirtiendo sus ganancias.
Al incorporar el ahorro, su presupuesto para consumo se achica. (RP=W-S) Pero cuando el proceso de acumulación comienza a dar frutos su (RP=W+ -S) su ingreso se agranda con los intereses sobre el ahorro.
Ahora el proceso de acumulación solo funciona con la reinversión de la ganancia, o sea la ascesis del ahorro. (S+ =I)
Por consiguiente ¿Cómo hace para comprarse una casa? Igual que una moto o una TV, teniendo plata o pagando los intereses por esta. ¿No le alcanza con lo que usted trabaja? Tiene que ver con la relación capital trabajo y el proceso de acumulación capitalista, por lo que puede formarse para salir de la W al la I, afiliarse a un sindicato o apelar al estado como garante de la cohesión social cuando el mercado llega a su límite capitalista.

viernes, 3 de febrero de 2012

CASADO CASA QUIERE

En este texto pretendo plantear algunas reflexiones sobre el mercado inmobiliario y las decisiones que debe tomar una familia que recién comienza.
Para una pareja que se quiere ir a vivir juntos o una familia que recién empieza está la decisión de invertir un capital en una propiedad o alquilarla por un tiempo ¿Cuál sería la decisión más racional?
A priori estamos suponiendo que esta pareja cuenta con 250 mil 300mil pesos en la ciudad de Río Cuarto, supuesto bastante falso para el grueso de la clase media. Aunque luego guiaremos la reflexión por el lado de la financiación.
Cuando alguien inmoviliza 300 mil pesos en una propiedad para vivir deja de considerar esa propiedad como bien de cambio y se convierte más bien en un bien de uso.
Por el comportamiento del mercado inmobiliario tiende a revaluarse en vez de devaluarse, y posee por lo tanto un alto valor de descuento (o sea se vende al precio comprado o mayor)
Pensando de esta manera contable no concebimos la propiedad como un activo de rápida movilidad dentro de la familia pero si es una unidad de capital que devenga renta mensual igual al valor de los alquileres no pagados. (Definición económica de la vivienda)
Al determinar que no es un bien transable sino un bien de uso, para la toma de decisiones podemos dejar de tener en cuente el valor de descuento y comparar en qué momento el pago por el servicio de vivienda se hace igual al capital invertido y por lo tanto se convierte en ganancia cada día de vivir en casa propia y no alquilada.
Supongamos que el alquiler de mercado para un departamento de 1 ambiente es de 1.100$ y el valor de la propiedad es de 250 mil $. Por lo que se tardará 19 años en hacer que la ganancia por el uso sea igual al valor de la propiedad.
Si se necesitan 20 años de habitación para amortizar la vivienda como bien de uso podemos pensar que es una decisión racional alquilar no superando el valor de la vivienda con lo cual se logra movilidad y espacio para la elección permanente de la vivienda.
Hay un viejo pensamiento social que manifiesta que es conveniente tener la vivienda propia al momento de tener hijos. Lo cual no es errado, más, si identificamos que el periodo de crianza e independencia de los hijos dura alrededor de 20 -25 años.
De la misma manera podemos analizar que si la expectativa de vida ronda los 80 años es posible tomar una decisión de radicación junto con la jubilación (60 años) ya que la persona posee la experiencia y el conocimiento de la geografía como para optar con información más perfecta.
Así una pareja de adulto puede optar vivir en el paraíso donde tomo algunas vacaciones, cerca de un hijo que migro o en una casa a medida.
Este razonamiento adolece de algunas falacias. Si tomamos la vivienda propia desde su total dimensión económica es capital más el valor del servicio prestado, mientras que el consumo del servicio de vivienda (alquiler) es solo consumo sin otro beneficio agregado.
Si lo pensáramos en la recta de los reales Podríamos ubicar del lado positivo el valor del inmueble más los alquileres no pagados y del lado de los negativos los alquileres consumidos.




Comparando esto no se podría comparar la amortización de una casa viviendo en ella (todos ingresos) con el alquiler de una (todos egresos).
En todo caso se debe comparar la vivienda propia como un activo que devenga todos los meses el valor de un alquiler de mercado, con otro activo como el plazo fijo.
Un ejemplo concreto si una casa de barrio cuesta 300 mil pesos y el alquiler de mercado por esta es de 2.400$ mensuales la casa tiene una rendimiento anual del 9,6% anual. En este caso concreto si pensamos en acumulación de capital hoy el plazo fijo paga 12% con lo que consume el 9,6 en una vivienda alquilada y gana limpio el 2,4% de su capital.
Una reflexión similar tenemos si consideramos que pagamos intereses de un crédito por el servicio de financiación para una vivienda. Si tomamos un crédito al 36% anual y para pagar un activo que produce el 9% estamos perdiendo el 27% anual. Si no se poseía un capital de 300 Mil $ pagamos por ahorrarlo en cuotas a posteriori el 27%. Claro ahorrarlo podía lleva muchos años y el riesgo que ello implica.
Podemos concluir pese a las idas y vueltas de los argumentos que el alquiler es una decisión personal para cortos periodos de tiempo unidos a la posibilidad de migración, en particular en los momentos vitales como de los 18 a 30 (periodo de formación e iniciación en el mercado) o de los 50 a los 60 (fin de la etapa laboral).
Y el alquiler es una decisión RACIONAL en torno de la relación renta del capital, rentas ganadas por alquileres no pagados.
Decisión compra-alquiler:

C+i.C-Aq < C+Aqh : Conviene alquilar

En palabras

Capital +Activo-Alquiler < Capital +Alquiler ahorrado entonces Conviene alquilar