Para una pareja que se quiere ir a vivir juntos o una familia que recién empieza está la decisión de invertir un capital en una propiedad o alquilarla por un tiempo ¿Cuál sería la decisión más racional?
A priori estamos suponiendo que esta pareja cuenta con 250 mil 300mil pesos en la ciudad de Río Cuarto, supuesto bastante falso para el grueso de la clase media. Aunque luego guiaremos la reflexión por el lado de la financiación.
Cuando alguien inmoviliza 300 mil pesos en una propiedad para vivir deja de considerar esa propiedad como bien de cambio y se convierte más bien en un bien de uso.
Por el comportamiento del mercado inmobiliario tiende a revaluarse en vez de devaluarse, y posee por lo tanto un alto valor de descuento (o sea se vende al precio comprado o mayor)
Pensando de esta manera contable no concebimos la propiedad como un activo de rápida movilidad dentro de la familia pero si es una unidad de capital que devenga renta mensual igual al valor de los alquileres no pagados. (Definición económica de la vivienda)
Al determinar que no es un bien transable sino un bien de uso, para la toma de decisiones podemos dejar de tener en cuente el valor de descuento y comparar en qué momento el pago por el servicio de vivienda se hace igual al capital invertido y por lo tanto se convierte en ganancia cada día de vivir en casa propia y no alquilada.
Supongamos que el alquiler de mercado para un departamento de 1 ambiente es de 1.100$ y el valor de la propiedad es de 250 mil $. Por lo que se tardará 19 años en hacer que la ganancia por el uso sea igual al valor de la propiedad.
Si se necesitan 20 años de habitación para amortizar la vivienda como bien de uso podemos pensar que es una decisión racional alquilar no superando el valor de la vivienda con lo cual se logra movilidad y espacio para la elección permanente de la vivienda.
Hay un viejo pensamiento social que manifiesta que es conveniente tener la vivienda propia al momento de tener hijos. Lo cual no es errado, más, si identificamos que el periodo de crianza e independencia de los hijos dura alrededor de 20 -25 años.
De la misma manera podemos analizar que si la expectativa de vida ronda los 80 años es posible tomar una decisión de radicación junto con la jubilación (60 años) ya que la persona posee la experiencia y el conocimiento de la geografía como para optar con información más perfecta.
Así una pareja de adulto puede optar vivir en el paraíso donde tomo algunas vacaciones, cerca de un hijo que migro o en una casa a medida.
Este razonamiento adolece de algunas falacias. Si tomamos la vivienda propia desde su total dimensión económica es capital más el valor del servicio prestado, mientras que el consumo del servicio de vivienda (alquiler) es solo consumo sin otro beneficio agregado.
Si lo pensáramos en la recta de los reales Podríamos ubicar del lado positivo el valor del inmueble más los alquileres no pagados y del lado de los negativos los alquileres consumidos.
Comparando esto no se podría comparar la amortización de una casa viviendo en ella (todos ingresos) con el alquiler de una (todos egresos).
En todo caso se debe comparar la vivienda propia como un activo que devenga todos los meses el valor de un alquiler de mercado, con otro activo como el plazo fijo.
Un ejemplo concreto si una casa de barrio cuesta 300 mil pesos y el alquiler de mercado por esta es de 2.400$ mensuales la casa tiene una rendimiento anual del 9,6% anual. En este caso concreto si pensamos en acumulación de capital hoy el plazo fijo paga 12% con lo que consume el 9,6 en una vivienda alquilada y gana limpio el 2,4% de su capital.
Una reflexión similar tenemos si consideramos que pagamos intereses de un crédito por el servicio de financiación para una vivienda. Si tomamos un crédito al 36% anual y para pagar un activo que produce el 9% estamos perdiendo el 27% anual. Si no se poseía un capital de 300 Mil $ pagamos por ahorrarlo en cuotas a posteriori el 27%. Claro ahorrarlo podía lleva muchos años y el riesgo que ello implica.
Podemos concluir pese a las idas y vueltas de los argumentos que el alquiler es una decisión personal para cortos periodos de tiempo unidos a la posibilidad de migración, en particular en los momentos vitales como de los 18 a 30 (periodo de formación e iniciación en el mercado) o de los 50 a los 60 (fin de la etapa laboral).
Y el alquiler es una decisión RACIONAL en torno de la relación renta del capital, rentas ganadas por alquileres no pagados.
Decisión compra-alquiler:
C+i.C-Aq < C+Aqh : Conviene alquilar
En palabras
Capital +Activo-Alquiler < Capital +Alquiler ahorrado entonces Conviene alquilar
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